Bangun Rumah Sendiri Dikenakan PPN? Begini Contohnya

Jakarta – Pemerintah melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) telah menetapkan tarif atas penerapan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). 

Peraturan ini tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 61/PMK.03/2022 Pajak pertambahan Nilai atas Kegiatan Sendiri, atas perubahan dari sebelumnya yaitu, PMK Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri. Aturan ini berlaku sejak 1 April 2022

Dalam PMK disebutkan bahwa KMS merupakan kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau pihak lain.

Sementara itu, yang dimaksud KMS orang pribadi atau badan yang melakukan KMS merupakan kegiatan membangun bangunan yang baru atau menambah luas bangunan yang sudah ada sebelumnya, dan kegiatan membangun bangunan oleh pihak lain bagi orang pribadi atau badan, tetapi PPN atas kegiatan tersebut tidak dipungut oleh pihak lain.

Adapun, kriteria KMS yang dikenakan PPN di antaranya, konstruksi yang utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja, diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, dan dengan luas keseluruhan tempat tinggal atau tempat usaha paling sedikit dengan luas 200 meter persegi (m2).

Kepala Sub Direktorat Pajak Pertambahan Nilai Perdagangan, Jasa, dan Pajak Tidak Langsung Lainnya Bonarsius Sipayung menjelaskan, besaran engenaan PPN yang terutang dalam PMK sama dengan 20% dikali tarif PPN sesuai pasal 7 ayat (1) yaitu 11% dikadi Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau 2,2% dari DPP.

"Kalau misal biaya saya Rp 1 miliar, berarti DPP-nya adalah Rp 200 juta dikali tarif. Jadi kalau dibuat tarif efektifnya adalah 11% dikali 20% dikali total biaya, berarti sekitar 2,2% dikali Rp 200 juta. Itulah PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri," tutur Bonarsius dalam konferensi pers virtual, Rabu (6/4/2022).

Dalam PMK, Kementerian Keuangan melampirkan ilustrasinya:

Kegiatan Membangun Sekaligus

Contoh 1:
Tuan W membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 50m2 (lima puluh meter persegi). Atas pembangunan rumah tinggal tersebut tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

Contoh 2:
Tuan X membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 200m2 (dua ratus meter persegi). Atas pembangunan rumah tinggal tersebut dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

Kegiatan Membangun Bertahap

Contoh 1:
Tuan Y membangun sendiri gudang dengan luas 120m2 (seratus dua puluh meter persegi) untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

1. bulan Juni 2022 seluas 50m2 (lima puluh meter persegi); dan 2. bulan Januari 2023, 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 70m2 (tujuh puluh meter persegi).

Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 (dua) tahun. Namun demikian, jumlah luas bangunan yang dibangun pada satu kesatuan kegiatan tersebut tidak melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi). Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

Contoh 2:
Tuan Z membangun sendiri gudang dengan luas 300m2 (tiga ratus meter persegi) untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan 

2. bulan Januari 2023, 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 200m2 (dua ratus meter persegi).

Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 (dua) tahun. Selain itu, jumlah luas bangunan yang dibangun pada satu kesatuan kegiatan tersebut telah melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi). Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

Contoh 3:
Tuan A membangun sendiri ruko dengan luas 250m2 (tiga ratus meter persegi). Pembangunan ruko tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut: 

1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan
2. bulan Januari 2025, 2 (dua) tahun 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 150m2 (seratus lima puluh meter persegi).

Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 bukan merupakan satu kesatuan kegiatan. Oleh karena itu:

1. kegiatan membangun pada bulan Juni 2022 dikenai Pajak Pertambahan Nilai mengingat luas ruko yang akan dibangun melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) dan saat terutang atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat dimulainya kegiatan membangun bangunan; dan 

2. kegiatan membangun pada bulan Januari 2025 merupakan kegiatan membangun yang terpisah dengan luas tidak melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) sehingga tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai. (MG4/act)